拿地超20年，楼栋竣工还没卖！宝中“捂王”何时入市仍是谜

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本文自南都·湾财社。

采写 | 南都·湾财社记者孙阳

编辑 | 柴华

近日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布最新通告，正式公布了宝安中心区大型住宅项目——泰华梧桐林居的《建设工程规划许可证》及总平面图。

这意味着，这个在深圳楼市备受瞩目、历经二十余年开发周期的超级大盘，在规划层面上又迈出了新的一步。南都湾财社记者了解到，项目曾计划于2024年12月完成竣工，市场普遍传项目当前已建，但正式入市方案尚未对外公布。

规划再公布，入市方式仍无官方定论

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依据官方公示信息，本次核发建设工程规划许可涵盖项目5栋、7栋、8栋、9栋、10栋、6栋及南区地下室。项目总平面图分为南北两大片区，本次许可楼栋均坐落于南区。

这并非项目首次披露规划许可方案。去年11月，项目已公示建设工程规划许可证及总平面图相关内容。相较此前版本，本次规划各项指标总体平衡，计容范围内住宅、商业及配套规模维持不变，主要针对不计容空间开展优化细化，各分区建筑面积明细同步微调。

据了解，项目规划方案此前历经多轮优化调整。2025年，项目先后完成两项重要规划变更：7月建设用地规划许可完成调整，取消套内建筑面积90㎡以下普通住宅相关配比约束；8月总平面图优化公示，住宅总户数由4482套调整至4061套，机动车泊位同步优化至2931个，楼栋轮廓、消防流线、景观布局等内容同步完善。

从工程进度来看，南都湾财社记者从深圳市住建局网站查询到，该项目北区的部分楼栋已于2025年12月完成竣工验收备案。不过，项目的住宅产品究竟要怎么卖、何时卖，市场上一直流传着不同版本的猜测。

有市场传言称，项目可能会优先推出北区的900多套大户型住宅试水；但也有声音猜测，考虑到历史拿地成本和税务等因素，该项目可能会效仿周边的个别楼盘，直接转为“只租不售”的长租公寓模式。对此，开发商方面至今并未对外做出官方确认，项目最终是售是租、何时正式亮相，仍需等待官方的最终公示。

长跑二十余年，黄金地段的“老面孔”

泰华梧桐林居之所以每次有风吹草动都能引发一波关注，很大程度上是因为它超长的开发周期。

公开资料显示，该项目地块（宗地号A004-0072）早在2003年1月就已签订了70年产权的住宅用地合同。从拿地至今，时间跨度已超过23年。这期间，项目的推进可谓一波三折：2007年曾取得过规划许可，但因资金问题迟迟未动工导致许可失效；2010年，该地块一度被列入宝安区的闲置土地清单，后经重新申请和签订补充协议才保留了开发权；直到2020年，项目才真正破土动工，从拿地到开工间隔长达17年。

漫长的开发周期直接带来土地产权缩水。按70年使用年限计算，截至2026年，该地块产权已消耗23年，剩余使用年限不足50年。也正因开发节奏缓慢、常年“建而不卖”，该项目在深圳楼市被坊间冠以“宝中捂盘王”的称号。

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曾因室外楼梯设计引起网友热议的泰华梧桐林居项目。

抛开漫长的历史因素，该项目所在的区位条件十分优越。项目位于新湖路与新安西路交会处，距离地铁1号线新安站不过百米。经过二十多年的城市发展，当年同期的“邻居”楼盘早已成为成熟社区，目前周边在售二手房源挂牌单价在10万元左右，紧邻的云玺锦庭小区目前二手房源挂牌均价为12.4万元/㎡；此外，周边如壹方城、欢乐港湾、宝安体育场、图书馆等商业与市政配套均已十分完善。